한국의 부동산 시장과 주거 문제, 내 집 마련의 꿈은 왜 멀어졌는가

한국의 부동산 시장

부동산 가격 급등과 전월세 시장의 불안정은 한국 사회의 주요 갈등 요인 중 하나다. 본문에서는 한국의 부동산 시장 구조와 주거 양극화, 정부의 주택 정책과 그 한계, 그리고 미래 세대를 위한 주거 안정화 전략을 살펴본다.

1. 한국의 부동산 시장, 사는 곳이 곧 계급이 된 사회

‘내 집 마련’은 한때 한국 사회에서 보편적인 삶의 목표로 여겨졌습니다. 부모 세대는 땀 흘려 번 돈으로 전셋집을 마련하고, 결국 작은 아파트 하나를 소유하게 되는 과정을 당연한 인생 경로로 받아들였습니다. 그러나 오늘날의 청년 세대, 심지어 중산층조차 **주택을 ‘사는 것’이 아니라 ‘사는 데 그치는 것’조차 어려운 현실**에 부딪히고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권의 아파트 가격은 수년 사이 천정부지로 치솟았고, 전세 제도마저 월세화되는 구조 속에서 주거 불안정성은 전 계층에 걸쳐 확대되고 있습니다. 특히 무주택자, 청년 1인 가구, 신혼부부, 고령층 등 주거 취약계층의 고통은 갈수록 심화되고 있으며, ‘집이 자산을 만드는 수단’이자 ‘계층 이동의 결정 변수’가 되어버린 오늘날, 부동산은 더 이상 단순한 주거의 개념이 아닌 사회적 위계의 상징이 되고 있습니다. 이 같은 현상은 단지 시장의 수요-공급 논리로 설명되기 어렵습니다. 한국의 부동산 시장은 오랫동안 투기 수요, 규제 완화와 강화의 반복, 불투명한 공급 계획, 금융 정책의 변동성 등 정책 실패와 제도적 비효율성 속에서 구조적인 불안을 내포하고 있었습니다. 이 글에서는 한국의 부동산 시장 구조와 문제점, 주거 불안의 사회적 원인, 정부의 부동산 정책과 그 실효성, 그리고 보다 지속 가능하고 공공성을 갖춘 주거 전략을 통해 한국 주거 문제의 해법을 모색하고자 합니다.

 

2. 집은 누구의 것이어야 하는가, 자산인가 권리인가

한국의 부동산 시장은 수요와 공급의 불균형, 투기적 투자 심리, 정부의 일관되지 못한 정책 방향 등 복합적 원인으로 인해 **극심한 가격 변동성과 지역 간 불균형**을 보여왔습니다. 특히 수도권과 지방의 격차는 더욱 심화되고 있으며, 서울 강남권과 비강남권, 수도권과 지방 중소도시 간의 주거 환경 격차는 사회적 갈등의 단초가 되고 있습니다. 주요 문제 중 하나는 공급의 불확실성입니다. 정부는 수요 증가에 대응하기 위해 1기, 2기, 3기 신도시 개발, 공공 재개발·재건축 등 다양한 공급책을 제시해 왔지만, 실제 공급까지는 시간 차가 존재하며, 인허가·입주 지연, 지역 반발 등으로 계획대로 진행되지 못하는 사례가 빈번합니다. 또한 전·월세 시장의 불안정성도 심각한 수준입니다. 전세 제도는 과거 안정적인 주거 수단이었지만, 최근에는 매물 감소와 전세사기 등의 위험 요소가 증가하며, 월세로의 전환이 가속화되고 있습니다. 이는 중산층과 저소득층의 주거 비용 부담을 급격히 높이고, 장기적인 주거 안정성을 위협합니다. 정부는 부동산 시장 안정을 위해 수십 차례에 걸친 대책을 발표해 왔습니다. ▲투기지역 지정, ▲대출 규제 강화, ▲보유세 인상, ▲전월세 상한제 및 계약갱신청구권제 도입 등이 대표적입니다. 그러나 규제 강화와 완화를 반복하는 정책은 시장의 예측 가능성을 떨어뜨리고, 실수요자에게조차 혼란을 초래하는 결과를 낳았습니다. 더불어 ‘갭 투자’, ‘영끌(영혼까지 끌어모은 대출)’, ‘빚투’와 같은 현상은 부동산을 투자의 수단으로 삼을 수밖에 없는 사회 구조를 반영합니다. 실거주보다 자산 증식 수단으로 전락한 주택은 이제 투기와 생존의 경계에 놓인 사회적 문제로 자리 잡고 있으며, 무주택자일수록 상대적 박탈감과 계층 상승의 기회를 잃어가는 현실에 처해 있습니다. 그 결과, 자산 양극화와 세대 간 갈등은 심화되고 있고, 부동산 정책은 단순한 경제정책이 아닌 사회 통합과 공정성의 문제로 확대되고 있습니다.

 

3. ‘사는 집’이 아니라, ‘살 수 있는 집’이 필요하다

부동산 문제는 단지 경제적 문제를 넘어, **삶의 기본권**에 관한 이야기입니다. 주거는 인간이 사회 안에서 안정된 삶을 영위하는 데 필수적인 조건이며, 헌법이 보장하는 ‘행복추구권’과도 직결됩니다. 그럼에도 불구하고, 한국 사회에서는 여전히 ‘집’이 자산 축적의 수단으로 기능하고 있으며, 이로 인해 **주거권이 시장 논리에 종속되는 구조**가 고착화되어 있습니다. 이제는 근본적인 정책 패러다임의 전환이 필요합니다. 첫째, 공공주택 공급의 확대와 질적 개선이 중요합니다. 단순히 양을 늘리는 것을 넘어서, 실수요자 중심의 입지 선정, 안전하고 품질 높은 주택 공급, 사회적 혼합형 주거 단지 조성 등으로 실효성을 높여야 합니다. 둘째, 전세·월세 시장의 제도적 안정화가 시급합니다. 임대차 보호법의 실효성을 강화하고, 보증금 피해 방지 제도, 임대인 등록 의무화, 임대료 인상 상한 기준 등 실거주자 보호를 위한 체계적 대응이 필요합니다. 셋째, 부동산 투기 억제와 자산 양극화 해소를 위한 과세 체계 정비가 병행되어야 합니다. 보유세와 거래세의 조정, 다주택자에 대한 과세 강화, 투기 수요 차단 등을 통해 부동산 시장의 투기성을 제거하고, 자산 격차 해소에 기여해야 합니다. 무엇보다 중요한 것은 정책의 일관성과 예측 가능성, 그리고 사회적 공감대 형성입니다. 갑작스럽고 반복적인 규제 변화는 시장에 혼란을 줄 뿐 아니라, 정책 신뢰를 약화시킵니다. 전문가, 시민사회, 지방정부가 함께 논의하고 결정하는 거버넌스 기반의 주거 정책 체계가 절실히 요구됩니다. 우리는 묻습니다. “집은 누구의 것인가?” 그리고 이렇게 답해야 합니다. “집은 모두의 것이다. 누구도 살 집을 걱정하지 않는 사회가 되어야 한다.” 부동산 시장의 안정은 단지 가격을 잡는 것이 아니라, 사람들이 집에서 쉴 수 있도록 만드는 일입니다. 이제는 ‘사는 집’이 아닌 ‘살 수 있는 집’, ‘오르는 집’이 아닌 ‘머물 수 있는 집’을 위한 정책이 필요합니다.